案例分析
在鲁法案例【2024】719中，李某系李某某与陈某的独生女，外嫁并定居外省，因老家拆迁考虑到父母及自己回老家之后的居住问题，李某全款购房并告知销售方由其父李某某去办理相关手续，同日还向其父转账5万元用于公共维修基金缴纳，后李某某、陈某与房产销售方签订案涉房屋买卖合同，并办理产权登记，案涉房产在李某某与陈某名下。后因李某某与陈某夫妻关系不睦致父女间产生矛盾，李某遂向法院提起诉讼，认为其系借名买房，要求将案涉房产改登记至自己名下。但法院最终综合分析后认为，李某的出资行为是对其父母的赠与行为。
法律分析
借名买房的认定：根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十五条规定，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，可予支持。通常认定借名买房需要有借名买房的合意，一般以书面协议为最佳证据，若没有书面协议，需从购房过程中的沟通、行为等方面综合判断。如在李明轩与张雅琴的借名买房案中，虽无书面协议，但证人证言表明选房时提及因夫妻无购房资格才登记张雅琴名字等，侧面印证借名买房合意存在。此外，借名买房还需具备必要性、合理性，多因国家房产限购、限贷政策的施行等导致实际购买人不具备购房资格、贷款资格等而借用他人名义购买。同时，借名人需实际出资购买房屋，并且对房屋有实际的控制和使用。
赠与的认定：赠与的认定标准主要包括赠与人具有赠与的意思表示，即明确表示将自己的财产无偿给予受赠人；有财产的实际转移，包括动产的交付、不动产的过户等；赠与行为一般是无偿的，赠与人不要求受赠人支付相应的对价；赠与行为通常是基于赠与人的自愿，而非受胁迫或欺诈等不正当手段。在独生女为父母购房的案例中，如果独生女在购房时没有明确表示是借名买房，且自愿将房屋登记在父母名下，父母也接受了该房屋，一般可认定为赠与。
具体案例中的分析要点：在判断独生女买房给父母住的行为性质时，需综合考虑各种因素。如购房款的出资情况，若全部或大部分由独生女出资，这是重要的考量因素，但不能仅凭出资就认定为借名买房；双方的意思表示，若在购房过程中及之后，独生女未明确表示是借名买房，也未与父母签订相关协议，而父母一直实际占有使用房屋并承担相关费用，更倾向于赠与；房屋的实际控制和使用情况，若父母长期稳定地居住使用房屋，且对房屋进行管理和维护，也可作为判断赠与的因素之一；当地的房产政策和实际情况，若不存在购房资格限制等借名买房的必要性，也会影响对行为性质的判断。