在日常生活中，天花板长期漏水这一问题给众多业主带来了困扰，而关于责任究竟该归咎于楼上业主还是物业公司，往往容易引发争议。以下将通过具体案例以及相应的法律分析，来明晰在不同情形下二者的责任划分情况。


案例一

在顺德某小区的 1 栋 105 房，业主小王遭遇了家中天花板长期漏水的糟心事。经过详细勘查后发现，漏水的根源在于楼栋的公共下水道发生堵塞，进而致使污水反涌至 205 房厨房的洗手池排水口，最终渗漏到了小王家中。

在此过程中，205 房业主小张在损害发生的整个期间，并未实施任何会导致漏水的侵权行为，不存在主观过错。而物业公司方面，由于对公共管道没有尽到充分的维护、保养责任，在履行自身职责上存在明显的疏漏，构成了过错行为。同时，小王在装修自家房屋时，将公共排水管进行了封闭处理，并且未预留检修口，这一行为给物业公司后续的检修工作带来了极大的困难，其自身同样存在一定的过错。

最终，经过法院的审慎审理与判定，明确小王需对此次损害结果承担 40%的责任，而物业公司则需承担 60%的责任。

案例二

张某察觉到自家卧室的天花板出现了漏水现象，经过排查，发现漏水原因是楼上邻居王某家的下水管弯道处存在裂缝，此部位属于业主专有部分管道，并非公共部分的管道漏水。

面对这一情况，物业公司辩称，鉴于漏水的部分不属于公共区域范畴，且其已经切实尽到了应尽的物业服务责任，所以不应承担相应的赔偿责任。被告王某在知晓情况后，积极主动地采取了一系列措施，对漏水的部位进行了修复，算是尽到了一定的责任。然而，由于原告张某未能向法院提交有效的证据，用以证明自身所遭受损失的具体范围以及金额大小，法院最终对张某提出的赔偿主张未予以支持。


法律分析

楼上业主责任

依据《中华人民共和国民法典》中关于处理相邻关系的相关规定，相邻的业主之间应当秉持着有利生产、方便生活、团结互助以及公平合理的原则，妥善且正确地处理彼此之间的相邻关系。倘若楼下业主天花板出现漏水情况是由楼上业主的特定行为所引发的，例如楼上业主在进行房屋装修的过程中，不慎破坏了房屋的防水层，又或者是其专有部分的水管发生破裂等状况而致使漏水现象出现，那么按照法律规定，楼上业主便应当承担起维修以及对楼下业主所遭受损失进行赔偿的相应责任。这是基于相邻关系中各方应尽合理注意义务以及对自身行为负责的法律要求，旨在保障相邻各方的合法权益，维护和谐稳定的居住环境。

物业公司责任

《物业管理条例》明确赋予了物业公司对公共设施进行维护、养护以及管理的重要职责。当出现天花板漏水问题是由于公共区域内的设施设备发生故障、损坏等原因所引起时，比如公共排水管道堵塞、屋顶防水层出现老化等情况，而物业公司却未能履行或者没有充分履行其本应承担的维护、保养责任，进而导致漏水问题滋生或者持续存在而得不到妥善解决，那么物业公司就应当依据相关法律规定，承担与之相对应的责任。物业公司作为小区公共区域管理与维护的专业主体，有义务保障公共设施的正常运行，以满足业主正常的居住生活需求，若因其失职而造成业主权益受损，理应承担相应后果。

特殊情况的责任划分

在一些特殊情形下，责任的划分又有着别样的规定。若房屋尚处于保修期内，并且天花板漏水是由房屋本身的质量问题所导致的，例如建筑结构存在缺陷、防水层的质量未达到合格标准等情况，根据《住宅质量保证书》以及《住宅使用说明书》的相关要求，此时应当由开发商负责对漏水问题进行维修，并承担相应的赔偿责任。这是因为开发商作为房屋的建造者，对房屋质量负有法定的保障义务，在保修期内需对质量瑕疵负责。

另外，如果漏水是由于不可抗力因素所引发的，比如遭遇了诸如洪水、地震等自然灾害，在不存在其他过错方的情况下，所产生的损失通常可能需要业主自行承担。不过，业主可以通过事先购买的相关财产保险等方式，按照保险合同的约定来进行理赔，以此降低因不可抗力所带来的经济损失风险，保障自身的财产权益。

九条象提醒：天花板长期漏水时楼上业主和物业公司的责任划分需要依据具体的实际情况，参照相关法律法规以及合同约定来综合判定。这既关乎业主的切身利益，也考验着各方在处理此类问题时对法律规定的遵循和责任的担当。希望通过上述案例及法律分析，能为相关纠纷的解决提供有益的参考，促进邻里和谐以及小区物业服务的良性发展。